从经济学的角度看2019年全国房价趋势

不要一年年问了,我把近百年的前因后果全都说了吧。

事先申明,普通人想要买房就既不要做傻空也不要做傻多,网络言论仅供参考。

其实从三年前到现在我在知乎上回答房地产的问题既不是为了逞能也不是傻空得了红眼病,而是我觉得买房是牵涉到普通人一生财富的事情,但却从大到小都极尽全力去诱导人们入瓮,我……我看不过眼而已。

那么为什么买房这件事是请君入瓮呢?因为很简单,发财的机会一定不会广而告之,或者更直白点说发财的机会不会无风险地展示给每个人;更重要的是,如果买房就能保值财富,国家铸币税以后就都不用收了;再直白点,如果房产价值永远涨,房地产商与其现在把房子卖给你,不如跟银行及地方协商好尽可能拖着不卖,等房价更高以后再卖出赚更多的钱。以上道理很浅显,但却和全民对房地产的观念矛盾,那总有某个地方是错的。

在这篇回答里我们就不向下说具体的事情了,我们向上看看大的方向。

关于商品房的用处

天下太平以后,人口随着生活条件的改善而爆发式增长,但前几十年对于绝大部分人而言仍然属于吃得饱没盈余的状态,直到改开以后,各家各户开始有了更多的收入,然而几十年甚至是几千年的生活惯性使得我们钱赚多了仍然花得少,于是每个小家庭(主要是城镇的家庭)都开始积攒起自己的财富盈余。

我们知道在二元制下,一直以来农民有很大一部分分配是被转移的(知乎上只能用这个词),但市民也别乐,约三十年前开始的通胀稀释了市民十年间积累的财富。再接下来,超高通胀过后的二十年间,60后70后又攒下了一笔钱。于是时间来到本世纪初,除了通胀以外,商品房全面推开了。说到这,大家应该能理解商品房的功用了吧?人富则骄容易滋生不满足,穷则思变又不利于稳定。有没有一种办法能让人富而不骄,穷而不变?有的,就是锁定财富,使人的财富产生有且没有的“薛定谔属性”。不能再直白了。

当然,使用商品房这个利器的更迫切原因是需要群众帮忙承担债务,买房买的其实是国发债券,不过这种债券买了没有利息收,但是你我都不买的话,船就沉了。

关于我们经历的经济发展阶段

其实人类社会的一切问题都是经济问题,而不是其他。希望我不是知乎上唯一一个从2004年我国经济大起飞之前活过来的人。在我们腾飞之前,我们以五六年为一个时间段,是连续被三个大招放倒过(暂且以三叠纪、侏罗纪、白垩纪来指称)。有过大通胀,有过硬着陆,有过迭业朝。房产话题空军所津津乐道的海南烂尾楼就是当年的产物,迩来二十五年而已。这只是内在,外部环境还包括了俄罗斯改换门庭、美军海上找茬、海峡危机、“误”炸我馆。当时如果我没有记错那种印象,那是连内忧外患都不能表达的,或许很多人(当然不包括我)心里想的是五个字,船会不会沉。大家可以查查移民数最多的是哪几年。其他你们应该是翻不到了的。

然后就是老天保佑,以双子星袭击为契机,老美分心先去中西亚抢地盘,我们获得了宝贵的机遇期。而老美收拾完伊拉克正准备回来摁我们,次贷危机带着金融危机开始了。于是我们的机遇期又延长N年,而且这N年国际资本跑来避险,我们的风头因此一时无两。

而现在老美恢复得差不多了,你说他接着会怎么做?所以某争端根本不是一个人或者美民众一时思潮引起的,也并非仅仅是转嫁其内部经济问题,某争端只是二十年前暂停的战略的重启。

所有发达国家都希望我国立刻、现在、马上停止发展

有内外之别的时候内部可以做到平均,对外始终需要竞争。就像发达国家内部可以尽量均富缓和内部矛盾而对外不得不始终依靠资本和技术实行剥削。在一个时期内,你把生产力吹得天花乱坠,还是需要把产品放到具体的市场上卖钱,需求决定经济。所以并不是各国只要发展自己的生产力就能各自发财互不影响,我国在经济上的崛起必然蚕食发达国家所霸占的中高端市场份额,所以网上才有所谓“发达国家粉碎机”的戏言,对此发达国家的财团不能容忍,发达国家的人民也不会接受。举个不太恰当但直观的例子,如果我们的人均GDP想从现在的8600美元变成15000美元,发达国家10亿人民都要从各自的人均GDP里减去9000美元,美国人从60000变成51000,韩国人从29000变成20000,那些人均1万多的国家则直接跌穿世界平均线,换你你愿意?换言之,我们现在已经基本接近世界人均GDP,地球上凡是实力比我们强或者差不多的国家都希望我们停步了,你说我们未来发展的压力大不大?

备注:有知友质疑以上用GDP简单加减的例子有问题,并且认为世界经济的总量是增加的,并不是你消我长的关系。我也知道世界经济总量会增长,所以我原文就说了这个举例是“不太恰当”。但为什么“直观”呢?因为世界经济总量增长是缓慢的,中国人要生活得更好,靠这个世界平均速度远远远远不够。因为找不齐2018年的数据(民科到如此程度),所以拿2017年比较:
2017年中国人均GDP是8900,美国人均GDP是6万,德国人均GDP是4万5,全世界人均GDP是1万1。
1998年中国人均GDP是830,美国人均GDP是3万3,德国人均GDP是2万8,全世界人均GDP是5300。
1979年中国人均GDP是180,美国人均GDP是1万2,德国人均GDP是1万1,全世界人均GDP是2200。
前38年间,美国增长到原来的5倍,德国增长到原来的4倍,中国增长到原来的50倍,世界增长到原来的5倍。
前19年间,美国增长到原来的1.8倍,德国增长到原来的1.6倍,中国增长到原来的10.7倍,世界增长到原来的2.1倍。
如果中国之前按照世界平均水平增长,现在连印度都不如(220美元——430美元——2000美元)。如果按照世界平均水平来来发展,从1979年算起,现在我们过的是2000年的生活,从1998年算起,现在我们过的是2005年的生活。所以,中国人今天的生活水平远远不是靠全世界水涨船高带来的。

隔了两代人,艰难行军又要开始

我不知道“艰难行军”是否完全贴切,毕竟我们这十多年是攒了很多本钱,俄罗斯也恢复过来了,欧洲德法的新核也玩起来了,我们辗转腾挪的空间大了很多。但是该面对的历史难题我们始终要克服才能进一步发展。然而说到行军,我们看看现在的条件是什么。产能饱和+劳动力价格高涨+外资甚至内资的生产线外移,能包圆的低端产业过去我们都包圆了,我们现在的思路大概是一只手伸出去揽国外的中低端产业,另一只手伸向发达国家垄断的高端产业。效果如何人所共知,最近5G方面被堵正,发达国家很认真。另一方面,通过商品房转移债务也已经玩到了很高的层次,现在恐怕已经到了赌谁先崩的地步,“加息是不可能加息的,这辈子都不可能加息”(纯粹恶搞并非谁的发言),加息内部经济崩,不加息国际资本加速外流照样崩,只能在房地产等方面继续画饼意图拉住国际资本。另外内部债务转移还要继续,大环境不好,只能更期待人民群众帮助负担更多债务共克时艰了。但要使群众负担债务,则不能让群众失业,所以实业的生存又必须尽量维持。维持这平衡难吗?就是我们行军开局的现状。

PS:有很多人误以为改善经济的关键在于要让群众的财富从买房当中抽出来用于其他消费以提振需求,但实际上现在是一边是债务这个待填的坑,另一边是拉抬经济的消费,而钱只有一份,总有一边是填不了的。

总结和扣题:房价的趋势是什么?

以上讲一大堆看似无关房价走势的东西,但实际都是房价走势的决定因素。

从宏观的设计初衷上讲,房地产本身就不是一种让居民财富保值的物品,而是打包的债务。企图通过购房实现财富保值和增值无异于缘木求鱼。虽然我也没法说传销骗局、庞氏骗局那些高深的名词,大家应该懂。

从历史发展来看,我们的高速发展并非神话,我们过去十几年的太平顺当也只是偶然天赐。对于多数普通人而言,在你犹豫自己要不要把未来三十年的收入换成一套房子之前,请先考虑你未来三十年还能不能拿到你之前和眼下的收入。

从国际博弈的角度看,我国的发展始终面临一次经济和国力上的战略“决战”,而对手就是那些比我们实力更强的发达国家。我们从现在开始还要继续二十年前暂停的较量。

从我们眼下与人一决雌雄的条件讲,就不讲了,喜忧参半吧。

再回到商品房本身,

从商品房数量上讲,有人说商品房是硬通货,但能硬得过黄金白银?当初白银多了照样产生危机,何况于砖头水泥?现在商品房被购买以后转身就变成有竞争力的卖盘,一个简单的算术题,从1998年到现在的商品房总销售面积是172亿平方米,而所谓的59.5%的城镇人口按每人35平方米算,所需的居住面积是290亿平方米。即使我们忽略大部分城镇人口都居住在自建房/非商品房/出租房当中的事实,现在年销售面积是17亿平方米,也只是再需要7年就会填满这120亿平方米的缺口,算上城镇人口增加,也就是10年的时间。那么10年后——实际上如果算上自建房现在早已经是——必然有一些商品房永远没有终端需求会接盘。

从需求端来讲,过去买房的资金从哪来?其实很简单,两方面而已。一方面是十年间国际流入的热钱,另一方面是几代群众积累的财富。前者只是求利,依赖后者接盘,而后者有用尽的时候。所以我很反感某些人忽悠所谓“国人其实很有钱只是你不知道”,即便是年度居民收入公布以后还有人讲是为了安抚穷逼才少写人均收入。但你们可以自己去算我国人均GDP和人均收入的比例,是40%+,和国际上通常的40%到50%是相符的。那么此时此刻,真正可供接盘的居民财富还有多少呢?能上30年房贷杠杆的还有多少呢?今后新生人口所指示的新生需求逐年减少也已成定局。更严重的是,骤减200万的2018年代所对应的父母辈是出生人口仍在高位的1988年,而随后的1991年才是人口一年间从2600万到2000万断崖式下降的开始。这盘将来怎么接?

从商品房附属特权来讲,还是重提我那句老话,你们连30年后能领保险都不信,把交保险当成交税,你们却去信商品房上现在附属的特权会长期延续不变?不多说,大家意会。

以上一切的一切都只是为了说明一个观点:房子买来是为了居住使用。这不但是政治正确的话,而且也将是实际正确的话。

说到这你还要问房价发展趋势吗?如果还是要回答,我的猜测是不会再大幅度上涨了,而是表面上高位震荡盘整,然后事实上开口子降价(毕竟开头提到的工作不能停)。那么地产能不能再催涨一次?我认为不会了,而且其他方面已经相互印证,催涨房价已经不能提振信心。如果还涨,那种情况下你也没必要考虑买房这回事了。

所以2019年怎么办?保住工作/生意,开源节流,如果实在有钱也需要改善居住条件,那就择机择地买房,前提是请你先考虑我以上说的这些情况,力所能及地买,不要赌房价暴涨挣钱(尤其是赌输会shi的那种情况),不要希冀买一套商品房保值到二三十年后,不要妄想通过一套商品房实现阶级跃升,也不要因为一套商品房买亏了或者还不起债而轻生,为了住而买,同时也要想到衣食住行不仅仅有住。

最后,如果过去若干年收入增加不是因为你我天赋异禀,那今后若干年共克时艰也不是你我的过错。这就是时代,我们父辈面对过,我们也需要继续面对。

我希望未来的现实是打脸我以上这番话的,感觉到危机不等于期待危机,傻缺才期待危机。我们一定会转危为安,加油吧。


以下是“题外话”环节,可看可不看

关于我的“屁股”

我有朋友2007年以总价30万元买了二线城市的新区房子,现在翻了七八倍;也有朋友2018年初以总价170万买了另一个二线城市郊区的房子,买了就跌,现在略跌10万。以上均未计算贷款利息。我自己准备今明两年买房。所以原则上我不属于傻空,也没有太多嫉妒心。

网上的观点有分两种,一种是屁股决定脑袋的,没买房时盼跌,买了盼涨,这是人之常情没什么好说的(当然幼稚逻辑还是可以调侃一下的);但另一种是卖房或者借房价话题贩卖焦虑吸粉的,就很恶心了。(其实我也偶然会被人说是贩卖“房价跌”的安慰剂吸粉,呵呵)

其实我感觉有句长辈教的话对我们的生活抉择很有帮助,那就是别人不会主动教你发财。过去有许多人买房没买在顶部而享受了房价升值的快感,于是觉得“选择比努力重要”,在网上教人买房要对自己狠点。但我们回想一下2015年初的A股,难道不是只要买进就有浮盈吗?那可不止是大妈都在谈论股票,而是大妈买股票都赚钱啊。可是浮盈的前提是多数人不卖出而且还不断有人买进。所以即使比照一下当年的A股,也应该知道自己什么时候要谨慎了。

我们买房的钱到底是什么?

我坦诚我只是一个平民百姓,我聊的也只是我们这个阶层的利益,站在一个平民的立场,我们买房的钱是什么呢?以买房那一刻起,首付款是此前你的甚至是你加你父母的全部积蓄,二三十年贷款则是你预测的未来30岁到五六十岁你能动用的能够攒下来的大部分财富。也就是,现在不管你是买5万一平还是5千一平,不管你是买60平还是160平,你是拿出了你/你家除了日常开支外几十年内的绝大部分购买力来买房。然后你买的时候,你不是感觉在自己show hand你的一辈子,你是觉得自己在参与一种保值储蓄,甚至还很有可能资产大增值。所以很多人都讲房地产是蓄水池,把钱存在里面,于是推出房价下跌会让房地产里的钱再流出来等等。但是至今有人曾把手中的商品房卖回去给开发商兑出钱来吗?所以说对商品房更贴切的比喻应该是“可转移债权”,有人买你才能转让,若没人接手你的房,你去哪里兑现你已经交给开发商的那笔钱呢?

关于有需求的房子始终保值

评论区有位知友提到房价涨跌要看需求,需求旺盛的城市房产保值甚至增值,某种程度上我其实也同意需求决定论,所以在网上搜索了两张近年来全国人口净流入净流出地图(侵删,谢谢)。按照这个理论,深红浅红/橙色的城市房产保值,浅蓝深蓝的城市深套(?)。

2013年

从经济学的角度看2019年全国房价趋势

2010年底(感谢知友指正,这个不是2016年的图。)

从经济学的角度看2019年全国房价趋势

关于“中国房价应该类比美国”

知友半夏在评论区说中国的房价没有顶,不应该和日本比,中国更像美国,而美国的房价趋势是一路上升的。(大体这个意思,具体请见评论区)

我网上搜了美国房价走势图如下:

从经济学的角度看2019年全国房价趋势
从经济学的角度看2019年全国房价趋势

图形走势和含义不尽相同,但大概也就这么个意思(我这实在民科得很)。大约就是1890年以来,美国房价的最大涨幅是95%左右,而现在从低谷恢复后,相比1890年的涨幅是90%。我陷入了沉思,因为咱们中国的涨幅已经是这样:

从经济学的角度看2019年全国房价趋势
从经济学的角度看2019年全国房价趋势

全国来看现在都已经翻了几倍(2018年全国均价是八千多),我们能跟美国的房价走势比吗?

再说美国在二战前独善其身,在二战后成为世界“老大”,享受世界货币美元的发行权甚至是对全世界各国经济发展的干预权,军事力量最强,吸引和聚拢全世界的资本和人才,有能力且擅长于用军事政治经济实力来打劫其他国家来转嫁自身发展过程中的危机。这样一个国家,咱们中国此时此刻怕还是比不了吧。

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